Steuern bei vermieteten Immobilien verstehen

/ Einordnung

Steuern bei Vermietung: AfA, Werbungskosten, Anlage V und Spekulationsfrist

Mit dem Kauf einer vermieteten Wohnung beginnt eine Beziehung zum Finanzamt, die über Jahrzehnte läuft. KapitalanlageHub erklärt die Regeln, die für private Vermieter in Deutschland gelten, jeweils mit dem Paragrafen, auf dem sie beruhen, mit frei gewählten Rechenbeispielen und mit drei Rechnern zum Überschlagen. Die Seiten folgen dem Lebenslauf einer Kapitalanlage: Kauf, laufende Vermietung, Renovierung und Verkauf.

Beim Kauf: Anschaffungskosten richtig aufteilen

Was Sie beim Kauf festlegen, wirkt in jeder späteren Steuererklärung nach. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler sind keine sofort abziehbaren Kosten, sondern Teil der Anschaffungskosten. Nur der Teil, der auf das Gebäude entfällt, wird abgeschrieben; Grund und Boden bleiben außen vor. Wie die Aufteilung funktioniert und warum sie sich lohnt, steht unter Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude. Die Höhe der Nebenkosten und ihre steuerliche Einordnung überschlagen Sie mit dem Rechner für Anschaffungsnebenkosten.

Laufende Vermietung: AfA, Werbungskosten und Anlage V

Die Abschreibung

Die AfA bei Immobilien ist für die meisten Vermieter der größte Abzugsposten. Der Satz hängt vom Fertigstellungsjahr ab: 2,5 Prozent vor 1925, 2 Prozent von 1925 bis 2022, 3 Prozent ab 2023, jeweils nach § 7 Abs. 4 EStG. Für neue Wohngebäude kommen die degressive AfA und die Sonder-AfA nach § 7b EStG in Betracht, für Altbauten mit kurzer Restnutzungsdauer ein Gutachten. Den Betrag für Ihr Objekt rechnen Sie mit dem AfA-Rechner nach.

Was Sie sonst absetzen können

Neben der AfA zählen Schuldzinsen, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung und Fahrtkosten. Welche Ausgaben sofort wirken, welche verteilt werden und welche gar nicht abziehbar sind, ordnet der Ratgeber zu den Werbungskosten bei Vermietung. Wie das Ergebnis aus Einnahmen und Werbungskosten besteuert wird, erklärt die Seite Wie werden Mieteinnahmen versteuert?.

Die Steuererklärung

Alles zusammen landet in der Anlage V. Der Ratgeber führt durch Objektangaben, Einnahmen und Werbungskosten, mit einem ausgefüllten Beispieljahr und einer eigenen Schrittfolge für das besonders fehleranfällige Kaufjahr. Ergibt sich ein Verlust, wird er mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet.

Renovieren: sofort absetzbar oder über Jahrzehnte?

Bei Renovierungen entscheidet die Einordnung über den Zeitpunkt der Steuerwirkung. Reine Erhaltung ist in der Regel sofort abziehbar oder auf zwei bis fünf Jahre verteilbar. Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent der Gebäudekosten ohne Umsatzsteuer investiert, verliert diesen Vorteil: Dann greifen die anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, und die Kosten wirken nur noch über die AfA. Der Ratgeber zeigt, wie Sie die Grenze vorab berechnen und Maßnahmen zeitlich planen.

Verkauf: die Spekulationsfrist

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kaufvertrag, ist der Gewinn nach § 23 EStG mit Ihrem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Bei vermieteten Objekten erhöht die genutzte AfA diesen Gewinn. Wie die Frist gezählt wird, was bei geerbten Immobilien gilt und wann Warten sich lohnt, steht im Ratgeber zur Spekulationsfrist bei Immobilien. Das Fristende für Ihren Fall zeigt der Spekulationsfrist-Rechner. Wer die Wohnung vor dem Verkauf selbst bewohnt hat, findet die Ausnahme unter Eigennutzung erklärt.

Sonderfälle

Eigene Seiten behandeln die Vermietung an Angehörige, die verbilligte Vermietung unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete, die Verrechnung von Verlusten, die Abschreibung einer Einbauküche, die Denkmal-AfA und das Restnutzungsdauer-Gutachten.

Wo die Grenzen liegen

Die Texte beschreiben die Rechtslage für Privatpersonen, die Wohnraum im Privatvermögen vermieten, Stand 11/2026. Gewerbliche Vermietung, Betriebsvermögen, Gesellschaften, Ferienwohnungen und Erbschaft- oder Schenkungsteuer sind nicht Thema. Steuerrecht ändert sich regelmäßig; vor größeren Entscheidungen wie einem Verkauf innerhalb der Frist oder einer umfangreichen Sanierung sollten Sie eine Steuerberatung hinzuziehen. Die Inhalte erstellt die Redaktion der makler.com Consulting GmbH i. Gr.